文章核心观点 公司公布2025年第二季度及上半年财务和运营情况，虽有净亏损但FFO表现及业务发展有亮点，还上调全年FFO指引 [5] 财务亮点 盈利情况 - 2025年第二季度归属于普通股股东净亏损1110万美元，合每股0.16美元，2024年同期亏损220万美元，合每股0.04美元 [5][6] - 2025年上半年归属于普通股股东净亏损3220万美元，合每股0.47美元，2024年同期净利润1100万美元，合每股0.16美元 [7] - 2025年第二季度FFO为1.63美元/股，2024年同期为2.05美元/股；2025年上半年FFO为3.03美元/股，2024年同期为5.12美元/股 [5][8][9] 业务数据 - 2025年第二季度签署46份曼哈顿办公室租约，总面积54.17万平方英尺；上半年签署91份，总面积114.38万平方英尺 [5] - 2025年6月30日曼哈顿同店办公室入住率91.4%，预计到12月31日提高到93.2% [5] - 同店现金净营业收入（NOI）第二季度下降1.0%，上半年增长0.7%（不包括租赁终止收入） [5] 投资与融资 - 522 Fifth Avenue商业抵押贷款投资收回2亿美元，净收益1.966亿美元 [5][16] - 出售85 Fifth Avenue，公司净收益320万美元；收购100 Park Avenue合作伙伴49.9%权益，现金对价1490万美元 [5][17] - 6月，公司关联方和合资伙伴以6300万美元收购1552 - 1560 Broadway债务，总债务债权2.195亿美元 [3][20] 盈利指引 - 上调2025年FFO指引至每股5.65 - 5.95美元，中点提高0.40美元/股，维持净收入指引1.27 - 1.57美元/股 [5][23] 运营与租赁活动 同店现金NOI - 2025年第二季度下降0.1%，不包括租赁终止收入下降1.0%；上半年增长1.4%，不包括租赁终止收入增长0.7% [11][12] 租赁情况 - 2025年第二季度签署46份曼哈顿办公室租约，平均租金90.03美元/平方英尺，平均租期7.8年；上半年签署91份，平均租金86.52美元/平方英尺，平均租期8.9年 [13][14] - 第二季度置换租约平均起始租金较之前全额递增租金上涨2.4%，上半年下降0.4% [13][14] 入住率 - 2025年6月30日曼哈顿同店办公室入住率91.4%，预计到12月31日提高到93.2% [15] 投资活动 商业抵押与资产出售 - 522 Fifth Avenue商业抵押贷款投资收回2亿美元，净收益1.966亿美元 [16] - 出售85 Fifth Avenue，公司净收益320万美元 [17] 权益收购 - 收购100 Park Avenue合作伙伴49.9%权益，现金对价1490万美元 [17] 债务与优先股投资活动 投资组合情况 - 2025年6月30日债务和优先股投资组合账面价值5.254亿美元，加权平均当前收益率7.0%（排除6300万美元非应计投资后为7.9%） [18] 投资与出售 - 2025年第二季度投资1130万美元于房地产债务和CMBS，出售账面价值670万美元CMBS投资，获810万美元 [19] - 7月出售625 Madison Avenue 50.0%优先股投资，售价1.049亿美元，为账面价值93.6% [5][19] 融资活动 - 6月，公司关联方和合资伙伴以6300万美元收购1552 - 1560 Broadway债务，总债务债权2.195亿美元 [3][20] 特殊服务与资产管理活动 - 特殊服务业务活跃任务增加13亿美元，达61亿美元，另有105亿美元资产公司被指定为特殊服务商 [4][21] 股息分配 普通股股息 - 2025年第二季度宣布三次普通股月度常规股息，每股0.2575美元，分别于5月15日、6月16日和7月15日现金支付 [29] 优先股股息 - 支付2025年4月15日至7月14日6.50%系列I累积可赎回优先股季度股息，每股0.40625美元，相当于年化股息每股1.625美元 [29] 公司概况 - 曼哈顿最大办公室房东，是房地产投资信托（REIT），专注曼哈顿商业地产收购、管理和增值；截至2025年6月30日，持有53栋建筑权益，总面积3070万平方英尺 [25]