地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]