楼市价值重构趋势 - 房地产市场正经历价值重构，优质房产与落后房产表现分化加剧，郊区房产降价20万仍难出售，而市区核心地段新房未交房价格已上涨10%[1] - 房产价值从“居住必需品”向“优质资产筛选器”转变，价值的重新分配取代了普遍贬值[4][7] 市场分化表现 - 二手房市场供应压力显著，例如石家庄二手房挂牌量突破6.4万套，其中近四成是老破小房源[3] - 三四线城市市场流动性差，例如邹城单月新增745套二手房仅卖出20套，去化难度极大[3] 政策导向与影响 - 政策倾向于支持“好房子”，8月预计有信贷放宽、税费调整等强力政策出台[3] - 具体政策包括北京启动以旧换新，国企按评估价收购房龄30年内、面积120平以下的房屋，政策红利明确向特定标准房产倾斜[4] - 房产税试点可能扩大至15个城市，将增加多套房的持有成本[8] 房产价值关键决定因素 - 核心地段房产如上海内环、杭州钱江新城因稀缺性和政策支持抗跌性增强[5] - 新房标准提升，例如山东要求全屋层高不低于3米，对日照、通风有硬指标，产品力成为关键[4][9] - 偏远郊区、户型不佳或老破小房产面临被淘汰风险，因替代选择增多如长租公寓、以旧换新置换、租赁REITs等[6][13] 资产配置策略方向 - 投资需关注核心城市优质房产、股市龙头企业及长租市场机构化房源等中长线布局方向[10] - 资产优化应关注房产的硬指标如地段、房龄、层高、物业等，以确保能跟上居住升级趋势[9][13]