险资加大不动产投资力度 - 友邦保险通过参与设立的基金投资上海松江柚米社区 涉及2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [1] - 截至7月22日 4家保险公司公布13笔不动产投资 涉及6个项目 新增投资合计47.47亿元 较去年同期明显增长 [1][2] - 新华保险、大家保险与万科合作成立住房租赁股权投资合伙企业 大家保险还收购龙湖集团合资项目49%股权 [2] 投资动机与资产特性 - 10年期国债收益率降至1.69% 人身保险产品预定利率上限从3-3.5%降至2.5% 资产收益难以覆盖负债成本 [3] - 优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定特性 净运营收益率可达4% 能匹配险资长期收益需求 [3][4] - 不动产与股票债券关联度低 可优化资产配置并分散风险 [3] 投资方式多元化趋势 - 从重仓地产股转向持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业 获取稳定租金收入 [1][3] - 通过股权直投、私募基金、公募REITs、持有型不动产ABS等多渠道布局 例如中国人寿发起基础设施不动产股权投资基金 [3][4] - 多家险企通过战略配售、网下投资及二级市场交易参与公募REITs [4] 当前配置现状与项目案例 - 投资聚焦一线城市核心地段商业不动产 出租率高且租金稳定 如北京上海核心项目 [4] - 中信金石基金·瓴寓国际基金、万新金石住房租赁合伙企业等案例显示险资加速布局租赁住房领域 [1][2] - 当前不动产配置比例仍处低位 保障房等项目存在增量机会 [6] 投研能力与退出路径挑战 - 不动产投资需具备市场、财务、运营、法律等综合能力 对风控体系要求较高 [6] - 公募REITs存在流动性限制 大额交易易冲击价格 且风险因子较高制约险资参与 [6] - 退出依赖公募REITs和大宗交易 需放宽REITs准入门槛并推动资产证券化产品建设 [7]