二手房市场现状 - 2025年上半年上海二手房成交13万套创四年新高 但平均成交周期拉长至142天 带看转化率从2022年的15:1暴跌至45:1 [3] - 重点22城二手房挂牌量突破300万套 库存去化周期长达23个月 业主面临抵押贷款到期 学费压力 医疗费用等多重困境 [8] - 北京某学区房60%交易附带"装修补偿款""车位赠予"等隐形降价手段 上海31%置换退税业主因超期未完成交易被追缴税款 [8] 价格与交易机制 - 上海业主余乐乐三个月内七次调低挂牌价 总价累计下降65万 深圳业主高旭从800万挂牌价最终以331万成交 账面浮亏44万 [1][5] - 中介采用"砍价秘籍"话术 针对不同业主类型制造恐慌 包括资产缩水 子女置换压力 现金流断裂等心理压迫 [3] - 平台内部策略倒逼业主降价 用流血房源撬动成交 部分中介通过虚构低价竞品 贬低户型缺陷等手段压价 [2][8] 中介行业行为 - 国内中介普遍采取高压销售策略 直播砍价表演 虚构竞品 而美国中介注重社区生活细节 如制作邻里指南 调整房屋装饰迎合买家文化背景 [6] - 某平台"单边代理"试点失效 房源维护人消极怠工 买家经纪人因佣金缩水怠于更新基础信息 [6] - 专业砍价组织形成产业链 有买家使用担保公司车辆伪装身份 中介通过师徒关系操纵同小区房源价格 [5][6] 业主应对策略 - 余乐乐通过自制九宫格宣传房源亮点 突袭中介门店展示房源 周时雨针对买家喜好添置进口烤箱并手写菜谱 最终成交价高出市场价8万 [5] - 深圳湾业主采取升级安防系统 组建直播团 改造共享办公舱等创新方式提升房产价值 [10] - 业主群编纂《反杀中介指南》 建议预留20%议价空间 部分业主要求中介签署《价格维护承诺书》以法律手段对抗压价 [10] 行业转型迹象 - 上海中介门店将"年度销冠"海报更换为"客户资产守护榜" 杭州试点二手房指导价浮动区间 广州出现业主自营交易平台将佣金降至0.5% [10] - 房产金融属性减弱 居住价值凸显 深圳炒房客在法拍市场血亏千万 显示市场回归理性 [10]