美国房地产市场脱节现象 - 美国房地产市场呈现销量下滑但房价创新高的脱节现象 6月成屋销售总数年化环比下降2.7%至390万户 为去年9月以来最低水平 低于市场预期的400万户 [1] - 6月成屋售价中位数同比上涨2%至创纪录的43.53万美元 高房价与高利率共同导致潜在购房者负担能力承压 [1] - 经济学家警告这种脱节不会持续太久 在需求回落环境中房价不可能无限期上涨 [1] 供应短缺推高房价 - 美国房价坚挺的核心原因是多年供应不足 住宅建设持续落后于人口增长 [3] - 按当前销售速度计算的库存供应量达4.7个月 创2016年7月以来新高 但未能缓解整体供需失衡 [3] - 87%抵押贷款持有人利率低于当前利率 三分之二借贷成本比当前低2个百分点 强烈抑制房主出售意愿 [3] 高利率抑制市场需求 - 持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键因素 [5] - 高昂价格和利率使春季购房旺季期望落空 销售仍然不温不火 [5] - 若抵押贷款利率降至6% 将有额外16万租房者转变为首次购房者 [5] 市场前景展望 - 经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏 目前处于季节性淡季 销售难有提振 [6] - 高利率、高房价、疲软劳动力市场及买家对未来财务状况的不确定性构成多重阻力 [7] - 政策不确定性增加 包括可能取消房屋销售资本利得税的提案 [7]