城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]