项目概况 - 天地美墅项目位于北京通州区梨园镇云景南大街，闲置20年，目前仅有4户居住，显得特别神秘 [3] - 项目共分为四个区，此次开放参观的为一区，暂定于2025年7月18日、21日、23日、25日上午9点至10点开放看样 [5] - 项目外观保存完好，瓷砖和窗户依然保持完好，当年项目用料比较实在 [5] 拍卖信息 - 项目将于8月12日正式拍卖，首批拍卖191套房源，涵盖车库、商业和住宅，面积从36平方米到1400平方米不等 [4] - 车库价格低至10.8万元，多数住宅房源面积在199340平方米间，起拍单价约2万元3万元/平方米 [4] - 起拍价相当于周边住宅的58折，远低于周边3.5万元5万元/平方米的二手住宅均价 [3][4] - 实际将释放400多套房源，首批拍卖的是191套，后续房源会根据第一次拍卖效果定价 [9] 项目问题 - 项目目前未开通燃气，亦无集体供暖 [5] - 竞拍后还面临着补缴20年物业费、垫付增值税和不动产权证下本难等情况 [5] - 由于缺乏测绘图，开发商不配合提供，个人的不动产权证下本不确定 [9] - 拍卖公告显示，竞买成功后需自行承担相关税、费，原产权人承担的相关税、费由买受人垫付 [9] 开发商背景 - 项目开发商为北京恒帝隆房地产开发有限公司，成立于2001年，股东为香港亿盛亚洲有限公司（持股81%）和北京佳越天地经贸有限公司（持股19%） [13] - 公司名下还有"恒隆家园"地块，梨园三十八地地块 [13] - 公司与通州区梨园镇一位"落马"的房姓镇政府官员有关联，该官员涉及非法转让土地使用权犯罪 [13][14] - 公司涉及一场金融借款纠纷，被申请执行人深圳思道科申请强制执行，请求强制偿付人民币129亿元及迟延履行期间的债务利息 [19][20] 市场反应 - 项目成为北京通州楼市焦点，开放参观当天有数百名意向客户排队 [3] - 部分意向购房人表示会参与竞拍，但超过预期价格就会放弃 [6] - 有市场人士对项目持谨慎态度，认为竞拍成功后还有许多问题要解决 [9]