地块成交信息 - 上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元总价竞得徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，折合楼面价20.03万元/㎡，刷新上海及全国涉宅地单价纪录 [1] - 地块现场竞价起始价10.01亿元，经过28轮竞价，最终由祺祥旺宇以12.25亿元胜出，参与竞拍企业包括中海、招商&徐房、祺祥旺宇 [2] - 地块用地面积4707㎡，容积率1.3，总可建面积6119㎡，建筑限高15米，起拍楼面价16.36万元/㎡ [6] 地块区位与规划 - 地块位于上海衡复历史文化风貌区，毗邻上海交通大学（徐汇校区）、新鸿基One ITC，距离港汇恒隆广场300米，武康大楼500米，地铁站步行距离300-400米 [4] - 地块原为商办混合用地，2025年5月调整为二类住宅组团用地，以风貌住宅为主 [6] - 衡复风貌区总面积7.66平方公里，涵盖950幢优秀历史建筑和4000余幢保留建筑，区域内涉宅地供应稀缺 [8] 市场背景与行业动态 - 2024年8月绿城以13.1万元/㎡楼面价竞得徐汇区斜土街道地块（潮鸣东方），项目2025年5月开盘均价19.5万元/㎡当日售罄 [9] - 2025年7月25日绿城另以64.7亿元竞得上海北外滩宅地，楼面价12.7万元/㎡ [12] - 中指研究院数据显示，截至2025年7月24日，全国涉宅地成交单价TOP10中上海占8席，北京占2席 [11] 竞得方信息 - 上海祺祥旺宇置业有限公司为2025年1月新注册企业，法定代表人叶舒祺系浙江台州企业家叶华彪之女，背后企业为屹丰集团 [3] 市场分析与预测 - 分析师认为地块面积小、总价可控，且区域土地供应稀缺，吸引多家开发商关注 [6] - 本次土拍被视为市场接受度测试，为后续类似地块出让积累经验 [15] - 按楼面价20.03万元/㎡推算，未来新房售价预计至少28万元/㎡，25万元/㎡属保守估计 [15]