楼市政策与市场反应 - 2025年全国已有132个城市放松楼市政策，首付比例降至15%，首套房贷利率最低达3.25% [3] - 政策宽松未显著提振成交量，合肥取消限购后商品住宅成交量仅环比增长7%，远低于2020年同期30%的涨幅 [3] - 购房者关注点从利率优惠转向项目烂尾风险和降价补偿，开发商信任度下降影响政策效果 [3][11] 房价分化与库存压力 - 全国商品房待售面积达7.82亿平方米，去化周期14个月且库存每月新增5.2% [5] - 核心城市与三四线城市房价差距扩大：上海黄浦区二手房涨0.5%，北京东城区涨0.3%，而东莞新房均价较2023年峰值跌18.3% [7] - 区域分化显著，北京通州新盘降价20%，常州奥体新城单价从1.6万降至1.35万仍滞销 [5][7] 购房者行为与市场预期 - 刚需购房者受"保价协议"刺激，成都万科公园5号因降价补偿政策成交量环比增长22% [9] - 投资需求萎缩，全国商品房平均转手周期从2019年3.2年延长至6.8年，67%二手房卖家主动降价超5% [9] - 2025年前5月全国二手房价格累计跌2.8%，牡丹江、北海等城市跌幅超5% [9] 开发商风险与市场信心 - 全国23个城市存在逾期交房项目，购房者因开发商资金问题持谨慎态度 [11] - 政策刺激效果减弱，同幅度降息对成交量的拉动从2020年30%降至2025年7% [11] - 郑州绿博新城项目开盘两年去化率仅26%，反映市场冷清 [5]