房地产市场变化 - 核心观点：房地产市场从稳赚不赔转向显著调整，高价学区房和部分县城房价大幅下跌，开发商采取降价策略促销 [1] - 北京华清嘉园小区100平方米房源价格从1480万元跌破千万元，降幅达三四成 [1] - 深圳八卦岭宿舍房价从每平方米14.5万元高峰滑落至六七万元，接近腰斩 [1] - 山东某县城热门地段房价从8000元每平方米降至5000元，部分房源降价至四十万元仍难出手 [1] 开发商库存与债务压力 - 全国未售出房产数量足以容纳七个德国的全部住宅 [2] - 山东某县城三年新建120万平方米住宅，但年购买量仅20万平方米，导致大量空置和房价持续下跌 [2] - 房企上半年需偿还2300亿元债务，被迫降价促销并提供额外优惠如赠送车位或全款购房再享一成折扣 [2] 政策调控与市场供需 - 深圳二手房指导价政策和北京学区划分调整有效遏制炒房行为，学区房光环褪去 [2] - 2024年全国房产成交量较去年下滑，多地二手房挂牌量激增，广州超二十万套，深圳达十二万套，供过于求压缩房价上涨空间 [2] 市场心态与需求变化 - 购房者从坚信房价只涨不跌转向谨慎，开发商降价促销未能激发足够购买热情 [4] - 一线城市房价依然高企，三四线小县城房价再低也难以吸引买家 [4] - 购房需求减少与供应过剩双重压力下，房地产市场进入调整期 [4]