文章核心观点 公司公布2025年第二季度财务和运营业绩，并提供2025年收益指引更新 各项运营指标表现强劲，公司战略部署资本进行增值投资，对全年剩余时间增长前景持乐观态度 [1][3] 各部分内容总结 财务结果 - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.026亿美元，摊薄后每股0.56美元，2024年同期为9930万美元，摊薄后每股0.54美元 [4] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，摊薄后每股1.16美元，2024年同期为1.964亿美元，摊薄后每股1.06美元 [5] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，摊薄后每股1.10美元，2024年同期为1.893亿美元，摊薄后每股1.02美元 [6] 投资亮点 - 报告摊薄后每股Nareit FFO为1.16美元，核心运营收益为1.10美元 本季度同店NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%，年初至今增长5.8% [7] - 上调2025年Nareit FFO指引至摊薄后每股4.59 - 4.63美元，核心运营收益指引至摊薄后每股4.36 - 4.40美元 上调后2025年Nareit FFO指引中点同比增长超7% [7] - 上调2025年同店NOI（不包括租赁终止费）指引至同比增长4.5% - 5.0% [7] - 本季度末同店出租率为96.5%，同比提高100个基点 同店开业率为93.9%，同比提高190个基点 [7] - 本季度执行了190万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+10.0%，直线法基础为+19.3% [7] - 截至2025年6月30日，公司在建开发和重建项目预计净项目成本为5.18亿美元，混合预计收益率为9% [7] - 发行4亿美元2032年到期的高级无抵押票据，票面利率5.0% [7] - 截至2025年6月30日，按比例计算的净债务和优先股与TTM运营EBITDAre之比为5.3倍 [7] - 发布年度企业责任报告，展示公司在企业责任项目和倡议方面的成就和进展 [7] - 季度结束后，以3.57亿美元收购位于加州橙县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五个购物中心组合 [7] 投资组合表现 - 2025年第二季度同店净运营收入（NOI，不包括租赁终止费）较2024年同期增长7.4% 同店基本租金增长对第二季度同店NOI增长贡献4.5% [13] - 截至2025年6月30日，公司同店投资组合出租率为96.5%，与上一季度持平，同比提高100个基点 同店主力租户出租率为98.0%，同比提高90个基点 同店小店出租率为93.9%，同比提高100个基点 [13] - 截至2025年6月30日，公司同店投资组合开业率为93.9%，较上一季度提高40个基点，同比提高190个基点 [13] - 2025年第二季度，公司执行了约190万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+10.0%，直线法基础为+19.3% 2025年上半年，公司执行了约740万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+9.7%，直线法基础为+19.7% [13] 资本配置和资产负债表 - 2025年第二季度，公司启动重建项目，公司份额下预计净项目成本约4200万美元 完成开发和重建项目，公司份额下预计净项目成本约2100万美元 [14] - 截至2025年6月30日，公司在建开发和重建项目公司份额下预计净项目成本为5.18亿美元，其中58%已发生 [14] - 2025年5月12日，公司通过俄勒冈州合资企业以约500万美元收购纽约州Armonk的Armonk Square社区中心 [14] - 2025年7月23日，公司以3.57亿美元收购加州橙县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五个购物中心组合，包括Bridgepark Plaza等，总面积近63万平方英尺，由Trader Joe's等主力租户锚定 公司通过发行2773087个运营合伙单位、承担1.5亿美元有担保抵押贷款债务和支付700万美元现金完成收购 [14][18] - 2025年6月27日，公司以约600万美元出售新泽西州Passaic的Van Houten Plaza 7月1日，以1100万美元出售纽约市的101 7th Avenue [18] - 2025年5月8日，公司运营合伙企业Regency Centers, L.P.发行4亿美元2032年到期的高级无抵押票据，票面利率5.0% 所得款项用于减少信贷额度余额、偿还2.5亿美元2025年11月1日到期的票据及一般公司用途 [18] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下可用额度约15亿美元 按比例计算的净债务和优先股与TTM运营EBITDAre之比为5.3倍 [18] 2025年指引 |指标|年初至今实际|当前2025指引|先前2025指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的净利润每股摊薄收益|1.15美元|2.28 - 2.32美元|2.25 - 2.31美元| |Nareit资金运营收益（Nareit FFO）每股摊薄收益|2.31美元|4.59 - 4.63美元|4.52 - 4.58美元| |核心运营收益每股摊薄收益|2.20美元|4.36 - 4.40美元|4.30 - 4.36美元| |同店NOI增长（无终止费）|5.8%|+4.5%至+5.0%|+3.2%至+4.0%| |非现金收入|2401.9万美元|±4900万美元|±4600万美元| |总务及行政费用净额|4748.4万美元|9300 - 9600万美元|9300 - 9600万美元| |利息费用净额和优先股股息|1.15533亿美元|2.35 - 2.37亿美元|2.32 - 2.35亿美元| |管理、交易及其他费用|1352.9万美元|±2700万美元|±2700万美元| |开发和重建支出|1.40321亿美元|±3亿美元|±2.5亿美元| |收购|1.38282亿美元|±5亿美元|±1.4亿美元| |资本化率（加权平均）|5.5%|±6.0%|±5.5%| |处置|555万美元|±7500万美元|±7500万美元| |处置资本化率（加权平均）|6.2%|±5.5%|±6.0%| |股份/单位发行|0美元|3亿美元|1亿美元| [17][19] 非GAAP财务指标 - 公司认为非GAAP指标能为董事会、管理层和投资者提供有关财务状况和经营成果趋势的有用信息 管理层用这些指标进行趋势分析、确定管理激励薪酬、预算、预测和规划 [34] - Nareit FFO是常用的REIT业绩衡量指标，公司提供归属于普通股股东的净利润与Nareit FFO的调节表 [36][37] - 核心运营收益是额外的业绩衡量指标，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [38] - 调整后资金运营收益反映公司可用于满足业务需求和向股东分配的现金，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO、核心运营收益和调整后资金运营收益的调节表 [39] - 按比例计算的信息包括公司合并物业的100%及其在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额 公司认为该信息有助于投资者和分析师估计其在合并和非合并房地产投资合伙企业中的经济利益 [40]