市场表现与展望 - 2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12 8% [1] - 近期市场回撤主因风险偏好走低及解禁等因素影响，但中期作为红利配置资产的核心逻辑不变 [1][2] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1][2] 业绩数据 - 66只REITs披露2025年二季报，31只有达成率数据的REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94 1%、EBITDA101 5%、可供分配金额91 5% [2][3] - 存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3 5%、EBITDA-4 7%、可供分配金额-7 0%，业绩压力仍存 [2][3] 业态分化 - 消费、保租房业态运营稳健，仓储物流、产业园区、交通、能源等内部分化加剧 [2][4] - 产业园：厂房REITs稳健，研发办公REITs承压 [4] - 仓储物流：以价换量策略延续，出租率回升 [4] - 保租房：经营高位平稳，政策类项目优势突出 [4] - 消费：购物中心REITs出租率稳定，奥特莱斯REITs高位承压，社区商超REITs长租期优势明显 [4] - 交通：整体承压，部分项目受路网分流影响 [4] - 市政：垃圾处理项目承压，水务水利类稳健 [4] - 能源：业绩分化受电价压力与发电量波动主导 [4] 配置建议 - 优先布局优质内需赛道：政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营领域 [1] - 关注景气度修复下的估值洼地资产：厂房项目、出租率提升的仓储物流、车流量向好的高速项目 [1]