市场整体态势 - 2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，受2024年供应高峰后续影响 [3] - 多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市，新增供应节奏放缓 [3][4] - 全市净吸纳量共计3.39万平方米，新增需求持续低迷，成交量同比收缩 [4] - 截至二季度末，空置率达到29.7%，为五年内最高水平 [4] 租赁市场表现 - 全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位，租金承压下降 [6] - 业主通过租金优惠、延长免租期等综合措施争取客户续租和吸引新客户 [6] - 二季度因吴中太湖新城管委会促成2.6万平方米大面积成交，净吸纳量短期回升 [4] 需求行业结构 - 电子信息科技和专业服务业企业成交活跃 [8] - 新兴制造业企业成交数量位居第三，同比增加 [8] - 金融业保持稳定成交，专业服务业、金融业和联合办公是1000平方米以上大面积成交主要来源 [8] - 企业搬迁升级活跃，电子信息科技和专业服务业企业向核心区或品质更好项目搬迁 [8] 销售市场情况 - 2025年上半年销售市场供应同比回落，全市上市四个项目总计约15.7万平方米，同比下降约50% [9] - 上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交包括集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交 [9] - 受个别大宗成交价格影响，一季度成交均价短期上扬，二季度价格平稳，季末录得1.71万元/平方米 [11] 未来供应与竞争格局 - 下半年市场将面临超170万平方米高品质大体量项目集中入市，供需关系将进一步失衡 [11] - 市场竞争将进入白热化阶段，单纯依靠价格战的运营模式难以为继 [11] - 项目竞争力核心将转向企业办公空间、产业生态构建等产业运营手段 [11] 政策与产业发展 - 2025上半年苏州全市密集出台多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域 [12] - 苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元 [12] - 优质项目落地转化将吸引更多高科技企业，催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场需求结构 [12]