政策与市场前景 - 中共中央政治局会议强调高质量开展城市更新 政策层面高度重视 [1] - 2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元 2030年有望达10万亿元级别 [1] - 政策导向清晰 市场潜力显现 城市更新站上新的发展起点 [1] 城市更新模式案例 - 北京中海大吉城市更新项目采取"地上守形制、地下挖价值"方式 保护地上风貌同时构建地下商业空间 整体接待人次突破500万 开业当天单日客流量超20万人 [3] - 北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为"硬科技"企业聚集区 保留85%以上高承重产业空间 提升土地坪效与产出效率 [3] - 广州海珠湿地项目探索"生态+产业"路径 通过湿地修复强化生态功能 同时布局湿地旅游、研学基地等产业项目 [4] 行业挑战 - 产权复杂、协调难度高、资金回报周期长、盈利路径模糊等问题掣肘社会资本参与 [5] - 历史文化保护类更新项目改造成本高、资金回收慢 盈利模式不清晰 [6] - 审批流程冗长 需满足多类职能部门要求 协调成本高 [6] - 前期资金需求巨大 传统融资渠道难以满足 运营性项目现金流回收周期长 [6] 解决方案与创新机制 - 中央财政计划未来几年补助超200亿元 地方政府专项债加大投入城市更新领域 [9] - 基础设施公募REITs逐步构建 华夏金隅智造工场REIT成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs [9] - 北京劲松北社区通过特许经营模式引导社会资本投资改造老旧小区 获得社区配套设施运营权 [9] 企业转型方向 - 房企需从传统开发逻辑向存量资产运营转变 核心竞争力从"快速复制"转为"长期价值创造" [10] - 城市更新要求企业具备全生命周期综合能力 从"开发商"向"资产管理者"角色转变 [10] - 城市更新关键在于实现城市风貌提升与功能升级双重目标 需系统性优化服务功能 [10]