政策调整背景 - 沈阳市房产局于7月28日废止2017-2022年期间发布的8个房地产相关文件 涵盖外地人购房和房贷政策等内容 通知发布之日起不再执行 [1] - 废止文件分为两类 一类为严管类或收紧性政策 另一类为宽松类政策 沈阳对过热或过冷时期的阶段性政策进行废除 体现政策调整灵活性和及时性 [1] 废止政策内容 - 收紧性政策包括《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 要求严格住房用地出让溢价率控制 采取限房价竞地价和限地价竞配建竞自持方式出让住房用地 严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30% 第二套商品住房首付比例提高到50% [3] - 宽松性政策包括《关于对个人购买住房实行补贴政策的通知》和《关于继续做好个人购房补贴资金发放工作的通知》 给予高等学校和中等职业学校全日制在校生购买新建商品住房每平方米200元补贴及全额契税补贴 [3] - 宽松性政策还包括《关于优化外地人在沈购房服务的通知》 非沈阳户籍居民家庭购买新建商品住房执行沈阳户籍居民家庭购房政策 不再要求提供2年内连续缴纳6个月以上个人所得税或社会保险证明 [3] - 另一宽松政策《关于实施卖旧买新支持改善型住房需求的通知》 允许通过卖旧买新购房家庭在沈阳行政区域内已有2套住房的情况下 在旧房出让过程中可在限购区域内再购买1套新建商品住房 [3] 市场数据表现 - 沈阳新建商品住宅成交面积在2017-2021年表现较为强劲 典型案例为浑南新区房地产市场崛起 该阶段出现炒房和市场秩序紊乱现象 [2] - 从2022年开始沈阳市场进入深入调整新阶段 新房交易数据调整力度较大 目前正进入巩固止跌回稳新阶段 [2] - 2024年6月沈阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% 同比下降1% [5] - 2024年6月沈阳新建商品住房累计供应2035套 成交2837套 成交均价12000元/平方米 供求比0.86 [5] - 2025年沈阳新房成交量同比下滑明显 但核心区如和平浑南等板块因高得房率产品和城市更新项目带动 新房成交量价稳定 部分高端项目单价有所上涨 远郊区域库存压力显著 新房去化周期超过50个月 [5] 政策调整原因 - 全国总体购房政策从2023年开始进入持续宽松阶段 沈阳2022年左右出台的利好政策在2024年政策大环境下属于过时政策 需要主动废除 [4] - 沈阳当前购置二套房房贷首付比例政策已与全国标准统一为15% 此前40%比例规定已不符合目前政策要求 废除此类文件有助于确保更宽松政策宣传和落实 [4] 未来政策趋势 - 政策调整并非简单意义上的政策松紧度调整 而是结合市场变化推进长效机制背景下的主动转型 [5] - 未来政策将更关注长效机制 在完善需求端刺激的同时重点加大供给侧改革 尤其是加大保障性住房和高品质商品住房供给 [5] - 未来政策会更关注精准性 从面上普惠式补贴转向更精准支持 尤其是结合城市更新和特定人群专项扶持 [5] - 2024年下半年各地购房政策总体上将延续2024年出台的各类政策总基调 维持历史最宽松和最支持导向 [6]