核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港全部约23家商铺物业 总市值约30亿港元 首阶段招标8处物业 总市值约13.5亿港元[3] - 麦当劳商业模式正从"资产增值+经营收益"双模式向轻资产运营转变 反映香港地产红利褪去及行业结构性变化[6][8][9] 物业出售计划 - 首阶段出售8处香港商铺物业 涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段 建筑面积6746-18746平方英尺 落成年份1969-1991年[3] - 标售物业包含一线核心地段 包括尖沙咀星光行地下及地库（约14,973平方呎）和铜锣湾怡和街46至54号地下至2楼[3] - 物业出售通过公开招标进行 仲量联行为代理代理商 投标截止日期为9月16日[3] - 具体案例显示资产增值效应：尖沙咀星光行铺位1989年以6600万港元购入 当前市值约4.6亿港元[8] 业务运营结构 - 物业出售不影响餐厅运营 麦当劳全球总部强调香港餐厅业务不受影响[5] - 香港及内地餐厅业务自2017年起由中信联合体操盘 运营公司持股结构为中信52% 麦当劳全球48%[5] - 在中信加持下 麦当劳中国餐厅数量从2017年2500家增长至2025年3月7000家[5] 行业背景与动因 - 香港零售餐饮业面临挑战：二季度核心区一线街铺空置率上升 铜锣湾从5.3%升至13.2% 旺角和中环分别升至9.5%及8.6%[9] - 租金普遍下调：铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%[9] - 餐饮模式外卖化转变 餐厅实际占地与收益关联性弱化[9] - 麦当劳通过出售物业实行轻资产经营模式 应对地产市道压力[8]