北京市第六轮土地供应策略 - 本轮供应5宗商品住宅用地，总用地面积约13公顷，总建筑规模约24万平方米，呈现“少而精”的特点[2][40][46] - 供地策略转向“核心区域精准补仓、轨道站点深度赋能”，旨在为市场注入结构性机遇[2] - 与第五轮72万平方米的建筑规模相比，第六轮供应量显著缩减，仅为前者的三分之一，反映出供应策略的转变[46] 各地块核心特征与定位 - 朝阳区太阳宫地块：位于东北三环至四环，是区域近十年唯一新增住宅用地，规划建筑面积5.04万平方米，容积率由3.0降至2.6，住宅占比提升至85%以上，定位为高端市场新标杆[9][11][41] - 朝阳区呼家楼地块：位于东三环至四环间的CBD核心区，是本轮最小地块，用地面积0.53公顷，规划建筑面积0.76万平方米，住宅部分仅约0.55万平方米，预计供应不足37套大平层，主打地段稀缺性[16][17][19] - 海淀区四季青地块：位于西四环至五环，包含0012（含商业）和0018两宗住宅地块，容积率2.0-2.5，限高45米，规划建设6-12层洋房社区，定位为“低密度住宅+社区会客厅”，瞄准中关村科技精英和改善型家庭[6][21][44] - 门头沟区S1线地块：依托S1线四道桥站和永定河生态资源，规划建筑面积4.07万平方米，定位为“京西生态宜居示范区”，主要承接海淀、石景山外溢的刚需客群[8][27][44] 土地市场表现与预期 - 2025年上半年北京土地市场表现强劲，成交22宗宅地，规划建筑面积220.76万平方米，总成交金额达1005.56亿元，同比大幅增长37.4%[48] - 与之形成对比的是新房市场略显低迷，2025年1-6月北京新房网签21227套，同比下降约6.3%[49][50] - 核心稀缺地块预计将引发激烈争夺，太阳宫地块可能重现类似朱房村地块25%的高溢价率，而门头沟地块则可能以底价成交[34][35] 产品与政策导向 - 政策导向明确强调“好房子”建设，新房产品在得房率、户型设计和社区配套方面将显著优化，可能加剧与二手房市场的价格分化[31][32][36] - 具体措施包括太阳宫地块要求设置风雨连廊、架空层等公共空间，四季青地块鼓励采用石材、铝板等高品质饰面材料[32] - 土地出让条件进行调整，如太阳宫地块取消商办配建、呼家楼地块降低开发强度，体现了“减轻企业负担、提升居住品质”的政策意图[30]