政策导向与市场机遇 - 《住房租赁条例》将于9月实施 明确多渠道增加租赁住房供给并培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][2] - 国家通过完善政策措施支持保障性租赁住房发展 包括土地、财税、金融等专门支持政策 [5][9] - 租赁被视为存量房源盘活的最大潜力 是楼市止跌回稳的重要抓手 [3] 非居改租实践与成效 - 非居改租在部分城市已取得实际进展 深圳允许不变更土地性质和不补缴土地价款 [1][5] - 泊寓品牌通过非居改保、由售改租、TOD租赁社区等模式 累计盘活超1.46万间存量住房 [3] - 龙湖冠寓在南京和北京成功改造商业物业和国企大院 近700间公寓焕发新价值 [6] - 深圳环水泊寓项目将闲置办公楼改造为204套租赁住房 投运2年持续满租且租金为周边9折 [4][6] 机构化租赁市场发展 - 集中式长租公寓租客中毕业3年内占比达62% 显著高于个人房源的52% [2] - 龙湖冠寓已累计服务近200万租户 泊寓开业房间数突破20万间 [2][3] - 专业化机构主体被认定具有更大能量去盘活存量资产 资管行业迎来发展风口期 [2] 改造挑战与成本问题 - 非居改租面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等突出问题 [7] - 老旧厂房改造需大范围拆卸并重建基础设施 成本回收期远超常规的5-8年 [8] - 厂房改造存在空间布局和采光通风限制 需结合区位和客群评估收益 [8] 审批流程与政策期待 - 非居改租需经多部门联合会审 包括住建、消防、规划等 审批环节耗时较长 [8] - 业界期待条例配套措施简化合规审批 并明确非住业态认定保租房的标准 [9] - 相关部门表示将出台配套规定细化制度措施 确保条例落地实施 [9]