楼市发展方向 - 中央会议提出高质量开展城市更新，未提及棚改2.0、现房销售、放开限购等市场预期政策 [2] - 城市更新定位为打造宜居、韧性、智慧城市，解决"城市病"，而非大拆大建或千篇一律的旅游商街 [3] - 居住品质提升成为主旋律，强调建设舒适便利的宜居城市 [3] 城市更新对楼市影响 - 城中村改造是主要阵地，将释放更多改善性需求 [4] - 更新范围包括道路、管网、老旧楼房及社区公共设施配套 [5] - 未来将推出更智能、绿色环保、设备先进的优质住房 [6] 产品品质升级趋势 - 全国新出让用地容积率显著下降，低密度产品将成为开发商标配 [7] - 开发商将提升公区品质，植入庭院系统、立体景观、泳池会所等豪宅设计 [8] - 通过提高产品品质实现差异化，推动市场升级 [9] 新房与二手房市场变化 - 高品质新房涌现将间接压低高密度二手房价格 [11] - 长期有利于购房预期转向低价二手房市场 [12] - 各城市节奏不一，深圳部分旧改项目仍面临高容积率问题 [13][14] 深圳具体案例分析 - 龙华幸福城臻园容积率达8.79，得房率仅74%-76%，面临采光通风不足问题 [16][18][21] - 附近新出让地块容积率仅3.1，楼面地价约2.8-3.04万/㎡，将形成降维竞争 [20][21] - 幸福城臻园备案均价约64609元/㎡，周边市场价5.9-6.6万/㎡，已接近成本价 [23] 开发商成本压力 - 城市更新项目需承担拆迁补偿、审批协调等成本，被迫提高可售面积导致高容积率 [15] - 幸福城臻园涉及20栋建筑物权属认定，前期资金投入显著高于普通招拍挂用地 [25]