公司概况 - East Group Properties(EGP)是一家专注于Sunbelt地区15万平方英尺以下小型仓库的工业REIT [1] - 公司以保守经营著称 CEO Marshall Loeb采取极低杠杆策略 34年来保持净运营收入持续增长 [3][7] - 当前股价163美元 较2021年峰值210 72美元下跌23% 但FFO同期增长31%(从1 62美元增至2 12美元) [9][11][15] 投资亮点 - 资产优势：聚焦小型仓库(低于15万平方英尺) 当前行业空置率仅7% 远低于大型仓库 最新季度出租率达97 3% [26][28][30] - 区位优势：40%收入来自达拉斯 休斯顿 奥兰多 坦帕等强势市场 与Prologis确认的高增长区域高度重合 [32][33][35] - 估值优势：AFFO倍数从2021年34 8X降至21 8X 低于行业均值16 5X 但杠杆调整后为最便宜工业REIT之一 [9][39][41] 财务表现 - 资产负债表：债务资本比仅13 97% 远低于行业30-40%最优区间 保留大量收购开发资金 [42][43] - 增长动能：开发管线包含400万平方英尺项目(总投资5 73亿美元) 历史累计开发269处物业 [47][48] - 盈利预测：共识预期2029年AFFO/股达10 52美元 年均增速约10% 叠加3 45%股息率具备中双位数回报潜力 [54][56] 行业动态 - 供需格局：工业地产空置率从2022年历史低点升至7% 但小型仓库需求稳健 平均租金突破10美元/平方英尺 [16][22][26] - 开发趋势：行业从投机开发转向定制开发 Prologis上半年定制项目开工达11亿美元创纪录 [44][46] - 区域分化：内陆市场受益制造业回流 迈阿密 达拉斯 休斯顿等表现突出 南加州等沿海地区承压 [33][34]