房地产供需失衡 - 全国房屋空置率高达21.3%，约1.2亿套住房闲置，远超国际5%的标准比例 [1] - 一二线城市空置率平均16.5%，三四线城市达26.4%，中西北部地区超30% [1] - 房地产过剩与地方土地财政直接相关，2015-2023年土地出让金占地方财政收入比超40% [1] 人口与住房需求变化 - 2023年出生人口跌破900万至891万，死亡人口1109万，自然增长率-0.15% [1] - 2024年人口净减少约180万，家庭规模从2010年3.1人降至2024年2.62人 [1] - 人口负增长与家庭小型化导致住房总需求增速放缓，部分地区需求绝对减少 [1] 房价与购买力矛盾 - 2024年底一线城市房价收入比18.7，二线城市12.5，三四线城市8.3 [1] - 三四线城市普通家庭需不吃不喝10年以上才能购房 [1] - 高房价抑制有效需求释放，与居民收入差距扩大 [1] 投资性购房现象 - 全国约38%城镇住房为投资性购房，其中近四成长期闲置 [3] - 部分热点城市投资购房比例超50%，住房属性从居住异化为金融工具 [3] - 投资性购房导致大量住房脱离居住功能，加剧市场过剩 [3] 城镇化发展问题 - 城镇化率从40%提升至65%仅用20年，远超西方发达国家100年进程 [4] - 过度追求城镇化速度违反发展规律，导致资源浪费与经济风险 [4] - 地方政府过度依赖房地产推动GDP，忽视实际需求匹配 [1][4] 行业典型案例 - 恒大事件与碧桂园无力偿还贷款反映行业高杠杆风险 [3] - 房地产泡沫破裂导致投资性房产成为家庭财务负担 [4] - 住房金融化趋势削弱实体经济投入，影响制造业与科技发展 [4]