城市更新政策导向 - 中央政治局会议部署下半年经济工作，提出要高质量开展城市更新，推动城市低效土地再开发是紧迫且必要的任务 [1] - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [1] 城镇化发展阶段与土地资源现状 - 中国城镇化率从1949年的11%提高至2024年的67%，进入稳定发展期，增速逐步放缓 [1] - 全国建设用地总量为6.13亿亩，较10年前增加1.28亿亩，其中城镇用地总规模达到1.55亿亩 [2] - 城市存在大量低效土地，如城中村和老旧厂区，存在布局散乱、利用粗放、容积率较低、投入产出水平不高等问题 [2] 低效用地再开发政策支持与试点 - 自然资源部于2023年在北京市等40多个城市开展低效用地再开发试点 [3] - 2024年11月，自然资源部明确因低效用地再开发需要收回的土地可纳入地方政府专项债收回收购范围 [3] - 2024年5月，中办、国办发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，自然资源部同步扩大试点范围并发布第二批典型案例 [3] 低效用地再开发的具体路径 - 优化城市工商业土地利用，允许按新规划用途自行改造或联合改造，支持原土地使用权人实施再开发 [3] - 支持低效商业服务用地转型，鼓励低效工业用地盘活，探索市场化回购和退出路径，有序推动集体低效用地整治入市 [3] - 推动土地混合开发利用和用途合理转换，如工业、物流仓储和研发用地转换，以及商业服务用地内部细分地类转换 [3] 低效土地再开发的挑战与监管 - 与增量用地相比，城市低效土地再开发更为复杂和个性化，成本更高 [4] - 支持各地因地制宜创新探索，但要防止隐形变异，如禁止在工业、商业用地上建别墅、私家庄园等现象 [4]