核心财务表现 - 同店NOI（非GAAP）在2025年第二季度增长5.3%，主要由于同店出租率提高140个基点 [2] - NOI（非GAAP）在2025年第二季度达到3360万美元，同比增长6.3% [3] - CRE及公司相关FFO每股（非GAAP）为0.29美元，同比增长3.6%，包括与地面租赁资产相关的0.01美元非现金直线租金调整 [3] - 总FFO每股（非GAAP）为0.48美元，同比增加0.20美元，其中0.19美元来自土地业务 [4] - 2025年全年同店NOI增长（非GAAP）预期为3.4%-3.8%，较先前指引中点提高80个基点 [9] - 2025年CRE及公司FFO（非GAAP）预期为每股1.12-1.16美元 [9] - 2025年总FFO（非GAAP）指引提高0.18美元至每股1.35-1.40美元 [9] 租赁与出租率 - leased occupancy为95.8%，环比增加40个基点，同比增加190个基点 [5] - economic occupancy为94.8%，环比增加90个基点，同比增加200个基点 [5] - 在2025年第二季度执行了52份租约，代表约184,000平方英尺GLA和610万美元ABR [6] - 混合租赁价差在可比基础上为6.8%，不包括主要异常交易 [6] - SNO管道在2025年第二季度末总计580万美元，包括310万美元用于两个工业定制建设项目和超过70万美元用于Maui Business Park的地面租赁 [6] 建设项目与发展 - 在建项目预计在2026年和2027年稳定后交付超过150,000平方英尺GLA和380万美元年度NOI（非GAAP） [7] - Maui定制建设项目预计在2026年第一季度完成，年度NOI提升100万美元 [20] - Komohana Industrial Park的91,000平方英尺建筑和相邻仓库预计在2026年投入服务，2027年第一季度稳定后年度NOI达280万美元 [21] 成本与费用管理 - 季度G&A费用为700万美元，同比减少3.3% [7] - 土地业务年度运行率在解决遗留义务后降至375万-450万美元，先前为400万-500万美元 [7][25] 流动性及资本结构 - 总流动性在2025年第二季度末超过3亿美元 [8] - 净债务与调整后EBITDA比率为3.3倍 [8] - 95%的债务为固定利率，加权平均利率为4.67% [8] - 目标杠杆范围为净债务与调整后EBITDA的5-6倍 [12][59] - 支付了2025年第二季度每股0.225美元的股息，并宣布第三季度每股0.225美元的股息 [8] 市场与行业动态 - 夏威夷商业房地产交易市场开始开放，出现更多跨资产类别的收购机会 [11][21][32] - 游客数量在5月同比增长1%，年初至今增长2.8%，主要由美国西海岸游客推动 [56] - 日本游客年初至今略有下降，加拿大游客在5月下降8% [56] - foot traffic年初至今增加，租户销售强劲，本地市场基本面是主要驱动因素 [11][34][61] 其他业务亮点 - 预计2025年第三季度将支付2000万美元的Sam's Club租户改善支出，该支出将被视为非经常性项目，不计入AFFO（非GAAP） [9][36][37][47] - 公司对投资组合质量表示信心，强调出租率进展和工业定制建设项目将推动未来NOI增长 [10][23] - 尽管预计2025年第三季度同店NOI增长率较低，但由于2024年第三季度业绩强劲，全年预期仍保持积极 [10][27][44]