市场整体表现 - 北京写字楼市场整体空置率维持在17.7%的高位 [2][8] - 整体租金同比下跌17.0%，环比下跌5.7% [2][6] - 净吸纳量达9.2万平方米，环比增长113.95% [2][6] 租户行为变化 - 企业选址逻辑从地段优先转向以组织结构与业务效率为核心的空间战略重构 [6][7] - 科技与新兴产业企业（如AI、传媒、咨询）成为租赁需求主要贡献者，关注空间技术适配性、灵活布局与共享服务 [6][17] - 传统行业（金融、能源）以压缩、下沉、复合为关键词进行结构调整 [7] 区域分化趋势 - 金融街空置率仅8.2%，租金稳定在389元/平方米/月，抗压能力强 [8][23] - 中关村空置率10.7%，净吸纳量2.4万平方米；丽泽净吸纳量2.8万平方米，表现活跃 [9][10] - 远郊区域（如上地-北清路空置率35.6%）几乎零净增长 [10] 资产价值重估逻辑 - 资产价值从区位红利转向运营红利，可运营性成为核心指标 [13][15] - 租户决策关注空间适配性、运营方响应力、长期使用意愿 [13] - 具备稳定现金流生成能力（如金融街）、租户结构更新能力（如中关村）、政策支持潜力（如丽泽）的资产更具价值 [23][24][25] 运营能力模型分类 - 被动型资产：缺乏服务响应，仅靠降价难以吸引租户 [15][16] - 服务型资产：提供灵活布局、共享会议室等定制化服务，受AI企业等青睐 [17] - 生态型资产：整合产业资源，提供办公+融资+产业导入一体化方案，具备REITs潜力 [18][19] 行业长期趋势 - 写字楼价值逻辑从租金收益转向空间运营与结构匹配 [5] - 运营ROCE（Return on Capital Employed）取代空置率成为核心衡量指标 [22] - 市场进入以组织战略空间化为核心的新周期，强调稳定性与结构可持续性 [26][27]