核心观点 - Armada Hoffler Properties 2025年第二季度财报显示，尽管总收入同比下降452%至1013亿美元，但稀释后每股标准化FFO达到025美元，远超分析师预期的0035美元 [1][2] - 公司核心物业业务表现强劲，零售和办公续租租金分别实现108%和117%的GAAP增长，加权平均入住率高达949% [1][6][7] - 建筑业务收入大幅下滑导致整体业绩承压，该板块收入从2024年第二季度的11684亿美元骤降至3198亿美元 [5] 财务表现 - 总收入同比下降452%至1013亿美元，低于预期的6442亿美元，主要受建筑业务拖累 [2][5] - 稀释后每股标准化FFO同比下降265%至025美元，FFO每股同比下降24%至019美元 [2] - 同店NOI实现14%的GAAP增长，显示核心物业运营稳健 [2] - 债务总额从2024年底的13亿美元增至2025年6月的145亿美元 [9] 业务运营 - 物业组合入住率保持高位：零售942%、办公963%、多户住宅940% [6] - 租赁表现强劲：办公续租GAAP租金增长117%（现金55%），零售续租GAAP增长108%（现金55%） [7] - 租金收入同比增长3%至6510亿美元，抵消部分建筑业务下滑影响 [6] 战略发展 - 完成Allied | Harbor Point多户住宅项目100%股权整合，带来690万美元一次性收益 [8] - Southern Post等项目预计2025年第四季度实现商业稳定 [8] - 建筑业务积压订单降至1066亿美元，反映公司减少第三方建筑项目的战略转向 [8] 资本管理 - 2025年7月发行115亿美元优先票据，利率介于557%-609%，用于偿还浮动利率贷款 [9] - 季度股息维持每股014美元，与物业现金流匹配 [10] - 2025年全年指引：标准化FFO每股1-11美元，建筑板块毛利480-680万美元 [13] 行业定位 - 作为专注于美国中大西洋和东南部的REIT，公司资产组合涵盖办公、零售和多户住宅 [3][11] - 采用混合用途开发策略，并通过优先股和夹层融资等房地产金融手段补充收入 [4] - 长期租约包含2%-3%的年租金递增条款，支撑现金流稳定性 [12]