政策与市场背景 - 政策组合拳激活消费市场活力，推动消费规模稳步攀升和结构优化 [1] - 社区商业发展面临租赁结构、业态结构优化及融资等核心问题 [1] - 2023年末消费REITs推出，为传统商超提供权益性资金支持 [1] 嘉实物美消费REIT概况 - 国内首只民营企业发起的商超零售业态消费类公募REITs，2024年3月上市 [1] - 底层资产为北京西城、丰台、海淀4个项目，建筑规模合计7.79万平方米，收入包括经营租赁、物业管理费等 [2] - 累计分红6136万元，每单位分红0.1534元，分红复权后累计涨幅92.66% [2] - 发售总额9.53亿元，净回收资金4.66亿元，85%用于物美数字化改造项目 [2] 底层资产与运营表现 - 资产筛选标准：区位（北京核心地段）、权属合规性、经营稳定性及盈利状况 [8] - 2025年一季度收入2558.34万元，净利润797.53万元，出租率95.3%，租金收缴率99.5% [11] - 资产组合特点：新老项目并存，地理分布分散，老项目区位优但改造成本高，新项目物业品质优但区位一般 [8] REITs对传统商超的赋能 - 权益型资金支持（4.66亿元）无需偿还本金和利息，区别于负债型融资 [9] - 资金用于电子价签改造、"胖东来"模式试点（供应链调整）、前置仓升级等数字化项目 [9] - 推动业态从零售为主向零售、餐饮、服务均衡转型，应对线上冲击 [10] 政策对接与扩募计划 - 响应北京国际消费中心城市政策，落地助老补贴、消费券等活动，参与夜经济、地摊经济 [12] - 扩募聚焦一线城市（北京、天津、上海、深圳），考察物美超市、百安居、麦德龙等资产 [13] - 消费REITs通过扩募机制持续收购存量资产，提升物业运营品质，支撑实体经济 [15] 行业价值与未来路径 - 消费REITs体现运营管理价值，优秀团队可实现"穿越周期的增长" [15] - 建立激励机制激发主观能动性，持续挖掘优质资产 [15] - 商业物业进入存量市场，消费REITs促进存量资产盘活和品质提升 [15]