当前房地产市场状况 - 房地产市场仍处于关键的调整阶段 尽管有各种利好政策组合加持 市场有向好趋势 但短期内出现回落 [1] - 2024年9月的强力政策有效 去年四季度市场表现不错 2024年一季度迎来小阳春 但6月、7月市场有向下低头之势 [3] 近期市场数据表现 - 2024年7月百城二手住宅均价为13585元/平方米 环比下跌0.77% 同比下跌7.32% 同环比跌幅相较上月均出现扩大 [3] - 二手房市场被视为楼市晴雨表 其波动趋势关乎对未来政策调整的判断 [3] 行业长期趋势与潜力 - 房地产行业已告别高速增长时代 过去的模式已被淘汰 [5] - 城镇化率已达到较高水平 人口增长红利大不如前 整体房屋总量并不短缺 行业不可能回到过去的高速模式 [5] - 但行业并未终结 城镇化率仍有发展空间 并未达到天花板 [5] - 改善需求无止境 且仍有部分人群存在住房困难 不让老百姓为住房发愁的奋斗目标还很长远 [5] - 长期应放弃幻想 短期调整是为了未来更好地健康发展 [7] 市场止跌回稳面临的挑战 - 问题部分出在政策执行层面 国家出台的很多有力政策在执行环节不到位 [7] - 许多限制性政策是在房地产出问题后开始执行 为时已晚 且部分城市仍在执行限制政策 政策落实落地比国家文件和精神慢好几拍 [7] - 部分被视为行业标杆的优质开发商面临困境 影响了购房者信心 购房者担心无法交房 预期不好 但需求仍然存在 [7] 居民财富与消费信心 - 中国居民储蓄率高达45% 即每100元收入中有45元存入银行 连续三年居民新增银行存款总计达48.8万亿元 [9] - 尽管拥有庞大存款 但居民感觉手头拮据 原因在于房价缩水导致居民财富蒸发了120万亿元 居民省吃俭用积攒的钱仅为房价缩水金额的三分之一 形成“越存钱越觉得缺钱”的现象 [9] - 14亿人的消费规模仅为美国的37% 中国具有强大的内需基础 若能释放 可通过搞活内需来替代外需压力 [9] - 促进居民消费回归正常需树立消费信心 这与稳定房价等因素相互关联 [9]