土地市场热度 - 南京13宗宅地出让收金近69亿元，其中鼓楼龙江G47地块和江宁三山G50地块溢价率均突破30%，分别达到32.74%和33.87%，前者成交楼面价超4万元/平方米 [1] - 前7月全国共有363宗成交溢价率超过20%的高溢价地块，成交规划建筑面积1754万平方米，同比增长14%，总成交价2660亿元，同比增长91%，高溢价地块平均溢价率40%，较去年同期提升15个百分点 [1][2] - 7月上海徐汇衡复地块成交楼面价超20亿元/平方米，溢价率40%，刷新全国宅地单价纪录 [2] 高溢价地块特征 - 高溢价地块成交主要集中在一二线城市，一线、二线、三四线城市成交规模占比分别为8%、37%和55%，但成交价格占比分别为32%、57%和11% [5] - 房企拿地多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持"聚焦深耕"策略，一二线核心城市土地出让金占比合计为89% [6] - 头部央国企展现出更强投资主动性，在22个重点城市高溢价地块中拿地金额占比为55.3%，民企占比为28.3% [7] 土地供应政策 - 核心城市加快优质地块供应，推出城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块 [2] - 多地取消土拍限价机制，允许价高者得，同时政策支持低密度开发（如洋房、别墅） [3] - 多地优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等 [3] 市场影响 - 高溢价地块入市将带动住房产品呈现低密度化趋势，容积率普遍低于2.5，得房率提升至90%以上 [3] - 高溢价土地入市短期或将推高周边新房均价，导致房价"冷热不均"，二手房库存攀升 [4] - 高溢价地块开发集中在城市核心地区或发展潜力大的板块，将带动周边房价上涨，形成价格传导效应 [4] 房企策略 - 房企更注重去化能力，优先选择高流动性区域地块，避免盲目高价竞拍 [7] - 房企拿地持续聚焦热点城市优质地块，部分地块或仍能拍出较高溢价，但低能级城市土地市场或仍面临压力 [8] - 央国企在全国土地市场表现亮眼，新增货值排名前10的企业中有8家为央国企 [7]