上半年楼市复盘 - 全国商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点 [1] - 新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点 [1] - 一线和部分重点二线城市去库加快，住宅销售保持两位数增长 [1] - "白名单"专项贷款扩围至8.5万亿元，年内新增近3万亿元 [1] 房企业绩分化 - 央企、国有开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因聚焦一线和重点二线城市资产 [2] - 民营和中小房企因三四线资产占比高导致营收下降明显，面临存量土地减值等财务压力 [2] - 上市房企现金短债比一半低于1，经营性现金流压力处于高压水平 [2] - 下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增178亿元 [2] 市场供需结构 - 城镇化转向城市群/都市圈发展阶段，三四线城市购房需求基本释放 [3] - 城镇居民收入增速放缓至5%，金融产品收益率降至2%，购房预期以看平或下跌为主 [3] - 房企资金供给不足导致购房者对交付质量担忧增加，购房行为更理性 [3] 施工与投资动态 - 2025年6月末房地产施工面积年化67亿平方米，相当于2013年末水平 [4] - 预计2025年底施工面积降至64亿平方米，全年跌幅两位数 [4] - 建安工程投资占房地产投资六成以上，2025年仍面临下行压力 [4] 下半年楼市展望 - 商品房销售面积预计同比下降5%，新房和二手房价格同比下跌2%-4% [6] - 全年房地产投资跌幅可能为-10%，房企"降杠杆"行为延续 [6] - 财政部将下发800亿元城市更新专项资金用于老旧小区改造 [6] 政策建议（需求端） - 建议下调房贷利率，优化个人住房财税优惠 [7] - 降低住房公积金贷款中长期利率25个基点，二套房贷款加点利率减少20个基点 [7] - 对140平方米以下住房降低税率25个基点，140平方米以上首套/二套降低50个基点 [7] 政策建议（供给端） - 加快8.5万亿元"白名单"信贷落地，相当于现有开发贷余额62% [8] - 建议全年安排千亿规模公募REITs融资盘活存量资产 [8] - 增加一线和重点二线城市住宅用地供给，引入不良资产管理公司缓解房企债务压力 [8]