政策导向转变 - 中央城市工作会议重启，行业告别黄金时代，转向精细化运营和稳健发展 [1] - 住建部政策工具更新，从“大拆大建”转向“稳步推进”的精细化管理模式 [2] - 2025年保障性安居工程预算为1300亿元，远低于2015年棚改投入的1.84万亿元 [2] 资金投入与流向变化 - 当前城市更新总资金规模不足1万亿元，远低于2014年棚改期间央行通过PSL工具投放的3.67万亿元 [5] - 7月发行的1020亿元房地产专项债中，714亿元用于土地储备以消化库存，而非新开发项目 [2] - 资金投入锐减且分散于旧改、管网改造等多个项目 [5] 市场供需与库存状况 - 全国商品房待售面积高达7.6亿平方米，二手房挂牌量突破1200万套 [6] - 市场信心受挫，一项调查显示92%的网友认为房价会继续下跌 [8] - 出现“买涨不买跌”心理，深圳龙华某新盘降价15%促销，成交量反而下跌25% [8] 居民负债与风险 - 居民家庭杠杆率已超过70%，部分家庭房贷月供超过收入的70% [8] - 房产贬值案例：南京一对夫妻所持房产价值从450万元跌至280万元 [8] - 持有多套非核心地段房产被视为高风险资产 [8] 行业未来趋势与投资策略 - 市场分化加剧，核心地块受追捧（如深圳前海地块溢价30%），远郊地块遇冷 [9] - 行业观点转变，房产应被视为耐用消费品而非财富象征 [9] - 建议购房者将月供控制在收入的30%以内，并预留至少12个月的应急现金 [9]