房价整体上涨趋势 - 澳大利亚房价连续第六个月上涨，7月所有首府城市房价均上涨 [2] - 澳洲房屋价格中值为844,000澳元，今年迄今已上涨3.3% [2] - 房价增幅几乎是同期工资增长速度的两倍 [2] - 今年迄今为止房价上涨约3.3%，相当于澳大利亚平均住宅价格增加25,000澳元 [5] 主要城市房价表现 - 悉尼、布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文的房价已达到峰值水平 [4] - 悉尼房价在2025年上半年上涨1.9%，独立屋中位价突破150万澳元 [4] - 墨尔本房价7月上涨0.4%至95.2万澳元，今年累计涨幅为2.8% [5] - 达尔文是首府城市中涨幅最大的城市，2025年前六个月上涨7.7% [5] - 珀斯和布里斯班房价同期涨幅分别为2.1%和3.2% [5] 房产类型与租金市场 - 独立屋价格涨幅（+1.9%）再次超过公寓价格涨幅（+1.4%） [5] - 全国独立屋和公寓价格中位数之间的差额创下32.3%的历史新高，约为22.3万澳元 [5] - 截至7月份的三个月里，全国租金上涨1.1%，所有首府城市租金均上涨 [5] - 租赁市场供应水平非常紧张，出租房屋短缺加上收入增长推高租金 [5] 利率政策与市场预期 - 澳大利亚央行7月初将现金利率维持在3.85%，但市场普遍预计将于8月12日降息25个基点至3.6% [2][7] - 当前金融市场对下周降息的预期高达98%，并预计到明年初还将有两次降息 [7] - 官方现金利率今年已从4.35%降至3.85%，核心通胀率连续第二个季度下降至2.7% [5] - 利率下调0.25个百分点，对于75万澳元贷款每月还款额将减少113澳元，100万澳元贷款每月最低还款额将减少150澳元 [7] 住房负担能力分析 - 澳洲房价已飙升至平均年薪的近14倍，创历史新高 [4] - 悉尼房价是家庭收入中位数的13.8倍，使其成为所分析城市中第二难负担的城市 [7] - 墨尔本的比例为9.7倍，属于完全无法负担 [8] - 对年收入为平均税前家庭收入（约10万澳元）的人群而言，全澳约83%的城区都是不可负担的 [12] - 悉尼购房者需要年入近30万澳元才能负担中位价156万澳元的住房，布里斯班需20.1万澳元，墨尔本需18.5万澳元，阿德莱德需17.3万澳元 [7] 市场驱动因素与前景 - 历史表明利率下降时房价就会上涨，降息会刺激房价上涨并增加借贷能力 [5] - 利率下调0.25%可使平均收入者额外借到9,000至10,000澳元 [5] - 房源短缺和降息周期的开启让住房负担能力问题雪上加霜 [7] - 买家乐观情绪上升，对未来降息的乐观情绪已影响买家愿意支付的金额 [5]