供需结构性失衡 - 供给严重过剩：全国商品房待售面积达7.5亿平方米，广义库存需5.7年才能消化，重庆、武汉等城市二手房挂牌量突破20万套，全国住房空置率约15%（对应380亿平方米），三四线城市尤为严重（如鹤岗套户比达1.7）[4][4][4][4] - 需求持续萎缩：城镇化率达65.2%，年均新增城镇人口从2000万降至1000万，25-44岁主力购房人群较2015年减少6000万，生育率降至1.09，2024年结婚人数预计跌破500万[4][4][4][4] 政策与金融环境剧变 - “房住不炒”政策深化：投资购房占比从23%降至11%，深圳保障房价格比周边商品房低40%[4][4] - 金融风险暴露：部分开发商依赖高杠杆银行融资扩张（如恒大负债2.4万亿元），房价下跌引发资金链断裂，居民杠杆率达63%，收入增速放缓削弱购买力[4][4][4] 宏观经济与人口结构冲击 - 经济增长压力：疫情冲击与贸易摩擦抑制消费信心，商业地产空置率上升15%-20%，拖累住宅市场预期[4][4] - 人口老龄化加速：65岁以上人口占比达14.9%，预计2035年将超30%，老龄化降低新增住房需求并通过“遗产房”增加市场供给[4][4][4] 城市分化加剧市场脆弱性 - 核心城市抗跌：北京、上海因产业升级持续吸引高端需求[4] - 非核心城市市场承压：部分资源型城市（如鹤岗、鄂尔多斯）房价大幅下跌[4] - 人口流动极化：新一线城市人口净流入超50万，东北等地区人口外流率攀升至819%[4] 行业趋势性转折 - 房价下跌是“高杠杆扩张+人口红利消退+政策纠偏”的历史性结果[1] - 短期政策刺激（如2024年“517新政”）仅产生脉冲效果，中长期需依赖产业转型与人口结构优化，房地产金融属性持续弱化，核心城市资产价值更需关注产城融合度与人口净流入指标[4][4]