市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2066亿元 较上市首日300多亿元接近翻倍 产品数量达66只 成为亚洲第一市场 [1][4] - 2021年以来累计分红金额接近220亿元 分红金额逐年增长 2025年以来分红44.12亿元 较2024年同期33.14亿元显著提升 [1][7] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超16% 66只产品中除1只微跌外全部上涨 3只产品涨幅超50% [7] 政策支持 - 2024年7月出台常态化发行通知 底层资产扩容至13大类 覆盖交通/能源/市政/数据中心等新型基础设施 [2] - 2024年2月会计新规明确REITs权益工具属性 允许计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表影响 [3] - 政策红利期持续 证监会支持科技企业利用数据资产开展REITs融资 首批两只数据中心REITs获批 [2][5] 资产类型拓展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房/消费/新能源/水利等 新资产类型受市场青睐 [4] - 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 二级市场价格较发行价累计涨超50% [4] - 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨超80% [4] 投资者结构 - 持有人包括产业资本/券商/保险/信托/私募/银行理财/个人等多类型机构 呈现生态共荣格局 [1][6] - 保险机构及券商自营配置动力提升 会计政策调整降低机构投资者业绩压力 [3][6] - 需进一步增加投资者结构丰富度 平衡持有型和交易型策略以激活流动性 [6] 配置价值 - 在低利率环境下吸引力提升 分红率3%-5%的产品供不应求 部分产品收益率已低于3% [8] - 固收资金抢配高息资产逻辑持续 中长期配置吸引力刚崭露头角 [8] - 90%以上可供分配金额强制分红机制 保障现金流分配稳定性 [7]