住房限购政策调整 - 北京市五环外商品住房取消购买套数限制 符合购买条件的京籍家庭及连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍家庭可无限量购买五环外新建或二手住房 [1][4] - 五环内住房限购政策维持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保或个人所得税满3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准与居民家庭保持一致 不再单独区分婚姻状况 [1][5] 公积金政策优化 - 首套房认定标准调整为"认房不认贷" 无房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭可认定为首套房 以400万元房屋总价为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [2][6][8] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 最低首付款比例统一降至30%（原五环内35% 五环外30%） 符合绿色建筑或多子女家庭条件者可额外上浮40万元额度 最高可贷140万元 [2][6][8] - 公积金缴存年限与可贷额度挂钩标准提升 由每缴存1年可贷10万元增至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 符合特定条件者首套房最高可贷160万元 [3][6][8] - 允许提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款 支持新建住房购房者通过网签合同编号办理 [3][9] 政策影响分析 - 新政显著降低购房成本 例如购置360万元五环外住房的家庭 公积金贷款额度提升可使月供减少93元 全周期利息节省2.77万元 [8][9] - 置换购房群体受益明显 近三成"一买一卖"置换者可由二套认定转为首套 公积金贷款额度从60万元大幅提升至120万元 [9] - 政策精准支持五环外市场去化 利于养老度假房产购置及资产配置 同时通过区域差异化策略避免核心区过热 [13] 市场背景与政策定位 - 2024年上半年北京二手房网签88575套 新房销售18220套 同比分别增长18.4%和24.4% 市场止跌回稳 [10] - 政策延续"稳扎稳打"思路 与当前平稳市场状态匹配 保留未来根据市场变化灵活调整的空间 [10] - 北京政策服务于人口疏解和京津冀协同发展战略 与上海外环外定点放松模式形成差异 [14]