上海二手房市场分析 成交量与价格趋势 - 7月上海二手住宅成交1 69万套 环比减少8 67% 同比减少7 01% [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1 82% 连续下跌3个月 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高 呈现稳中有升态势 但价格下行趋势未止住 [2] - 7月成交绝对量未跌破1 5万套 显示市场韧性较足 [3] 价格分化与区域表现 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨 长宁区上涨3 4% 松江区上涨2% 黄浦区 青浦区微涨0 4% 闵行区涨幅0 3% [5] - 静安 虹口 徐汇 杨浦等市中心区域挂牌价格均呈现不同程度下降 [6] - 区域间 区域内及产品间的分化加剧 [6] - 部分二手房价格接近2016年水平 地段差 房龄久的老公房持续筑底 次新商品房 优质地段商品房相对抗跌 [7] 成交结构与市场需求 - 市场需求呈现刚需主导特征 300万元以下房源成交占比持续攀升 首次购房者及年轻家庭为主要驱动力 [3] - 改善客户群体多元化趋势显现 但整体未形成规模效应 新房市场高端项目热销分流置换需求 [3] - 以价换量仍是市场常态 [4] 典型案例分析 - 中远两湾城2房2厅户型近期成交单价75000元～86000元/平方米 较2022年8月高峰时期10万元/平方米回落 但仍高于2019年同期 [8][10] - 虹口区凉城板块广苑小区7月挂牌均价约44237元/平方米 较三年前64600元/平方米下跌超30% 6月成交单价34406元/平方米 [10] - 大多数房源挂牌价仍有议价空间 具体取决于房源情况和房东心态 [11] 市场情绪与展望 - 近期二手房价格降幅明显收窄 未出现恐慌式下行 [12] - 市场韧性较足 但价格下行趋势尚未真正止住 [2][12]