核心观点 - 恒隆地产管理层认为"最坏的时候已过去"，但2025年上半年财报显示收入49.68亿港元（同比下滑19%）、股东应占纯利9.12亿港元（同比下跌14%），为2021年以来首次收入利润双下滑 [1][2][3] - 公司核心业务物业租赁收入46.78亿港元（同比下滑3%），物业销售收入1.61亿港元（同比暴跌87%），酒店业务收入1.29亿港元（同比增长84%但规模微小） [4][5][6] - 恒隆广场面临消费降级压力，部分商场租金下调导致收入下滑（如武汉恒隆广场收入跌36%、沈阳市政府广场跌37%），租户销售额最高跌幅达58% [8][9][10] - 公司债务压力显著，截至2025年6月现金69.05亿港元，借贷总额547.67亿港元（其中一年内到期64.07亿港元），通过100亿港元银团贷款缓解流动性 [19][20][21] - 逆周期扩张策略下重金押注杭州市场，以30亿港元总租金拿下杭州百货大楼20年租约，但杭州恒隆广场预租率仅77%（商场）和22%（办公楼） [12][15][17] 财务表现 - 2025年上半年营业总收入49.68亿港元（同比-18.81%），营业总支出20.22亿港元，营业利润29.46亿港元（同比-4.78%），净利润9.12亿港元（同比-14.04%） [3] - 物业租赁营业利润33.46亿港元（同比-3%），内地市场贡献21.76亿港元（同比-2%），香港市场11.70亿港元（同比-4%） [6] - 物业销售营业亏损5700万港元（同比扩大418%），内地亏损2600万港元（同比-30%），香港亏损3100万港元（2024年同期盈利900万港元） [5][6] - 母公司恒隆集团收入52.02亿港元（同比-18%），股东应占纯利6.97亿港元（同比-22%） [24][25] 业务动态 - 恒隆广场取消内地商场"高端"与"次高端"分类，通过下调租金维持平均94%出租率，但天津/武汉/沈阳等商场收入下滑2%-37% [1][8][11] - 上海港汇恒隆广场租户销售额增长10%（收入+1%），大连恒隆广场租户销售额增长13%（收入+10%），但武汉/沈阳市政府广场租户销售额分别下滑31%/58% [10] - 杭州项目为战略重点，武林商圈百井坊地块投资107亿港元（溢价率118.5%），计划建设购物商场、5座甲级写字楼及文华东方酒店 [12][17] - 在建项目包括无锡恒隆广场二期、上海恒隆广场三期扩建（2025年6月封顶）、香港寿山村道37号豪宅重建等，需持续资金投入 [21] 行业环境 - 杭州高端商业竞争加剧，除现有华润万象城、银泰in77外，SKP、新鸿基IFC等项目将于2025年后陆续开业 [17] - 消费降级趋势下奢侈品零售承压，恒隆广场租户销售额普遍下滑（5座商场跌幅1%-58%），租金策略转向"高入驻率优先" [9][11] - 港资房企普遍面临债务压力，公司通过217.53亿港元未提取信贷及188.26亿港元未提取票据补充流动性 [21][22]