公募REITs市场表现 - 首批2只数据中心REITs上市首日双双涨停（涨幅30%）[1] - 73只公募REITs中15只上市首日涨停（占比20.55%），67只首日上涨（占比超90%）[1][3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，最高达97.37%（中金厦门安居REIT）[1][6] 产品发行与认购情况 - 南方润泽科技数据中心REIT募资45亿元，公众认购倍数317.96倍，确认比例0.31%[2] - 南方万国数据中心REIT募资24亿元，公众认购倍数454.96倍，确认比例0.22%[2] - 2025年上市的9只REITs首日涨停，包括2只数据中心、2只园区基础设施、2只消费基础设施等[5] 市场供需矛盾 - 公募REITs总规模约2000亿元，难以满足大体量资金配置需求[1][9] - 投资者偏好一致导致流动性风险，部分REITs买卖价差大、交易不连续[9] - 优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾，需通过扩募和引入Pre-REITs基金解决[9][10] 行业分化特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源和生态环保类领涨[7] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%，生态环保REITs均值3.94%[8] - 派息确定性高的资产涨幅显著，19只REITs累计涨幅不足20%，8只录得负收益[6] 政策与市场建议 - 建议放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点[10] - 融资性价比将成企业决策关键因素，影响后续优质资产注入[10] - 需完善多层次REITs市场建设以提升流动性[9]