政策调整核心内容 - 北京市于2025年8月8日发布通知，自8月9日起对符合商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房（含新建和二手住房）取消套数限制 [6][10] - 政策调整并非全面放开，仅针对原本具备购房资格的京籍家庭及社保/个税满2年的非京籍家庭，五环外购房不再限套数，单身人士按家庭政策执行 [10] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度，涉及首套房认定标准放宽、二套房贷款额度提升及最低首付比例下降、缴存年限贷款系数提高 [11] 住房限购政策具体变化 - 五环内限购政策保持不变：京籍已婚家庭限购2套，单身人士限购1套；非京籍家庭需3年社保限购1套 [11] - 五环外限购政策取消套数限制：京籍家庭及满足2年社保的非京籍家庭在五环外购房不限套数 [10][11] - 此次调整后，北京五环外虽不限套数，但非京籍购房社保要求仍为2年，相较于上海外环外1年社保的要求更为严格 [14] 住房公积金政策优化细则 - 首套房认定标准放宽：调整为在北京市无住房，且全国范围内无公积金贷款记录或仅使用过1次并已结清 [11][12] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元，若适用支持政策最高可贷款140万元；最低首付款比例不再区分五环内外，统一调整为不低于30% [11][12] - 缴存年限贷款系数从每缴存一年可贷10万元提高至15万元，已婚申请人以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算额度 [11][12] 政策调整背景与市场影响 - 政策调整主要受五环外市场去化压力驱动，当前五环外库存面积已超过900万平方米，去化周期超过26个月，明显高于全市水平 [19] - 2025年二季度后北京市场增长动能不足，2025年7月全市商品住宅成交33.92万平方米，较2024年同期下降14.6% [16] - 五环外成交长期占北京全市成交约八成，此次政策预计对海淀北五环外、朝阳东五环外等热点板块有短期提振效果 [19] 一线城市政策对比与趋势 - 北京此次调整打破其以往政策松绑滞后的惯例，但相较于广州已全面取消限购，北京政策仍为一线城市中最严 [5][14] - 2024年9月一线城市集体松绑后，2024年第四季度一线城市新建商品住宅成交环比增幅达8%，高于重点城市平均水平 [15] - 北京此次调整被视为风向标，预计上海、深圳将跟进出台相应松绑措施，如下调社保要求或优化公积金政策 [5][24]