核心观点 - 高端商场战略转向多元化客群经营 不再单纯依赖奢侈品销售 转而通过品牌组合调整 体验升级和大众客群吸引策略来提升客流和销售额 [2][3][79] - 奢侈品市场表现分化 LVMH和Prada集团呈现改善或增长迹象 爱马仕降温 开云集团显著下滑 品牌内部也存在明显分化 [13][15][16][18] - 新消费品牌如泡泡玛特和老铺黄金表现突出 老铺黄金上半年收入同比增长241%-255%至120-125亿元人民币 泡泡玛特收入增长不低于200% [19][21][72] - 高端品牌门店动态减少 2025年上半年奢侈品牌动态总量同比下降34% 新开门店 焕新和快闪店数量均下降30%以上 [23][24][25] 恒隆地产业绩表现 - 内地商场收入总额24.12亿元人民币 同比基本持平 扭转2024年全年及中期下降3%的趋势 [4] - 10座商场中7座收入同比持平或上涨 8座出租率同比持平或上升 上海恒隆广场收入822百万元 出租率98% [4] - 租户销售额呈现向好变化 7座商场销售额持平 降幅收窄或增长 大连恒隆广场增长13% 上海港汇恒隆广场增长10% [7] 太古地产业绩表现 - 内地零售物业应占租金收入26.22亿港元 撇除汇率影响同比上升1% 应占销售额上升1% 较2019年同期高出70% [10] - 6大项目销售额均呈向上态势 仅广州太古汇下降2%但降幅收窄 北京三里屯太古里增长7% 上海前滩太古里增长4% [9][10] 奢侈品集团中国市场表现 - LVMH亚洲市场(除日本)营收占比28% 同比下降9% 但第二季度跌幅收窄 中国大陆需求出现连续改善 [13] - 爱马仕亚太市场(含中国)第二季度仅增长0.1%至16亿欧元 增长主要由涨价驱动 [15] - Prada集团亚太市场增长10.4% MiuMiu品牌零售销售额大涨49.2% 成为增长核心引擎 [16] - 开云集团亚洲市场(除日本)营收同比下降22% 占比29% Gucci直营零售下滑24% 批发业务下降42% [18] 新消费品牌表现 - 泡泡玛特预期2025上半年收入同比增长不低于200% 集团溢利增长不低于350% [19] - 老铺黄金上半年销售业绩138-143亿元人民币 同比增长240%-252% 净利润22.3-22.8亿元 增长279%-288% [21] 商场运营策略调整 - 恒隆地产不再划分"高端"和"次高端"类别 转向"体验优先"品牌组合 引入时尚生活 潮流运动和餐饮品牌 [2][25] - 太古地产聚焦高端零售与首店经济 优化租户组合 打造沉浸式体验 利用数字化工具优化运营 [42][49][62] - 通过大型活动吸引客流 上海兴业太古汇因LV路易号概念店6月客流同比猛涨98.7% [13][79] 客群结构变化 - 高端商场重点服务高净值人群和年轻富二代 同时通过平价品牌和体验活动吸引大众客群 [77][78] - 沈阳市府恒隆广场2025年二季度客流同比提升超20% 4月 5月 6月分别上涨25.3% 30.3% 33.1% [79]