市场整体表现 - 7月上海二手住宅成交1.69万套，成交量未跌破1.5万套显示市场韧性足 [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1.82%，为连续第3个月下跌 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势未止住 [1] - 以价换量仍然是市场常态 [1] 成交结构特征 - 市场需求呈现明显的刚需主导特征，300万元以下房源成交占比持续攀升 [1] - 首次购房者及年轻家庭为市场主要驱动力，对总价敏感度高，倾向于选择近郊性价比房源 [1] - 改善客户群体多元化趋势显现，高总价房源成交占比微升，但整体尚未形成规模效应 [1] - 新房市场高端项目持续热销、品质升级，分流了二手房置换市场需求 [1] 区域与产品价格分化 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨3.4%，松江区上涨2%，黄浦区、青浦区微涨0.4%，闵行区涨幅0.3% [2] - 静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格呈现不同程度下降，区域间及区域内分化加剧 [2] - 部分二手房价格接近2016年水平，地段差、房龄久的老公房价格持续筑底，而次新商品房、优质地段商品房相对抗跌 [2] - 市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2房2厅户型近期成交单价在75000元~86000元/平方米，较2022年8月高峰约10万元/平方米回落幅度较大，但较2024年末仍有涨幅且高于2019年同期 [2] 具体案例与价格分析 - 虹口区凉城板块广苑小区（建于1993年）7月挂牌均价约44237元/平方米，较3年前64600元/平方米的挂牌均价下跌超过30%，6月成交单价为34406元/平方米 [3] - 中远两湾城作为内环内次新房，因开发周期长、密度大，小区内部品质和价格存在分化，四期品质更好，一、二期相对较弱 [3] - 购房者趋于务实，部分需求为将老公房置换成次新房或新房，预算有限情况下可能选择牺牲地段以改善面积 [3] - 当前大多数房源挂牌价仍有议价空间，具体取决于房子情况和房东心态，但二手房价格降幅已明显收窄 [3]