政策核心内容 - 上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能并建立15年全周期合同管理模式 [2][3][9] - 政策针对不同区域设定功能兼容导向：主副中心鼓励增加服务公寓和人才公寓 地区中心允许兼容租赁住房 社区中心允许补充养老托育及租赁住房 [3] - 政策明确从严管控商务楼宇分割销售行为 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层分割转让 要求产权边界清晰 [1][9] 市场背景与需求 - 上海现存约10,000栋商务楼宇 部分楼龄超30年 面临设备老化及坪效低问题 [2][3] - 核心区域存在职住不平衡难题 老旧写字楼改造可缓解供需矛盾并提升资产价值 [2][10] - 2017年上海曾禁止公寓式办公项目 后续16个核心城市跟进 目前政策出现结构性放宽 [6][7][8] 行业影响与机会 - 政策使"商改住"合法合规化 为资本市场提供新投资标的 尤其核心地段老旧办公楼改造潜力显著 [2][10] - 功能转换可创造产品服务价值 优化租赁市场空间布局 解决剩余年限不足20年资产流动性问题 [10] - 政策允许通过提供公共空间换取经营性建筑面积增量 推动楼宇更新与功能转型 [4]