政策转向与行业影响 - 政治局会议提出高质量城市更新政策 标志着房地产行业从扩张阶段进入存量更新时代 楼市将迎来结构性变化[1][5] - 政策核心从"公共更新"转向"自主更新" 利益分配主体从开发商转向业主 体现行业发展模式的根本转变[3][5] - 房地产扩张受到抑制 叠加人口负增长和城镇化空间有限 行业进入平衡期 房价将趋于稳定而非单边上涨[5][7] 自主更新模式特点 - 采用"先体检、后更新"机制 以问题导向和目标导向为原则 主要动力来自老旧小区自身更新需求[5] - 居民自筹资金主导更新过程 政府提供政策支持 原有土地使用年限不变 通过不动产权证书变更方式办理[10][12] - 更新资金构成以产权人出资为主(占比超70%) 财政奖励补助为辅 社会资本参与为补充[10][20] 地方实践与创新 - 浙江省率先出台全国首个自主更新指导意见 明确居民自愿申请、协商方案、承担资金的流程 允许按商品房基数七折优惠[10][25] - 广东省创新采用"居民主体+政府主导+住建主推+街道主抓+社区主责"模式 设立专项资金并提供金融担保服务[18][20] - 厦门市提供三种改造方式：单栋独立改造(最小单元)、多栋联合改造(中等规模)、小区整体改造(最大范围)[21] 实施挑战与解决方案 - 业主共识达成困难 广东省严格执行《民法典》"双3/4"表决比例(75%业主同意) 但实际执行趋向100%同意机制[16][18] - 多部门协调难题 通过政府主导建立联合工作机制 明确各部门职责权限 提升审批效率[16][18] - 资金压力突出 60平方米房屋改造成本约100万元(含车位) 政府提供财政补助并引导金融机构提供专项服务[10][18][20] 政策支持措施 - 允许适度增加建筑规模 如浙江案例中60平方米房屋可扩充20平方米(增幅33%) 提升业主参与积极性[10][20] - 广东省明确纳入更新计划的项目可增加建筑面积和增配服务设施 通过容积率调整实现空间优化[20][24] - 建立专项资金支持机制 对危房改造项目优先保障 如花都区D级危房改造项目获得全面政策支持[14][18]