核心观点 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 自2025年7月24日起施行 细化商品房消费者权益保护规则 提升可操作性 更好保障购房人合法权益 [1] 执行异议之诉规则完善 - 执行异议之诉针对强制执行中财产争议 主要因被执行财产实际权利人与名义权利人分离导致案外人合法财产被误处置 [1] - 《解释》明确案外人 执行当事人及拍卖变卖买受人等各方权利范围与救济途径 避免规则不清引发新争议 促进执行程序依法规范 [1] 商品房消费者权益保护标准 - 购房属满足生存权合理消费范畴时 消费者民事权益可排除金钱债权强制执行 即使名下已有居住房屋 但为子女教育或改善居住环境购买学区房等改善性住房亦受保护 [2] - 以家庭为单位考察房屋持有状况 "家庭"定义为夫妻与未成年子女 "居住生活需要"不限于唯一住房 包含改善性需求 [3] - 进城务工人员购买市区商品房用于工作生活居住 具有优先保护价值 可排除抵押权人强制执行 [3] 价款返还与监管账户保护 - 房屋不能交付且无实际交付导致合同解除时 消费者请求在变价款中支持价款返还 人民法院应予支持 [3] - 房屋买卖合同解除后 购房人作为案外人要求排除监管账户相应购房款强制执行的 人民法院应予支持 针对预售资金未有效监管导致的烂尾问题 [4] 司法实践案例 - 韩某平王某支付购房款并获收款收据 虽名下已有住房 但为子女就读重点小学购买学区房 法院认定属生存权合理消费 支持排除强制执行 [2] - 韩某在农村有住宅 但为满足工作生活需求在市区购房 法院判决排除抵押权人强制执行 确认进城务工人员居住优先权 [3]