房地产行业整体趋势 - 全国楼市从2021年开始进入全面盘整状态，2024年上半年进入调整深水区，去年三季度末一线城市救市短暂减缓下行速度，但今年4月起下行再次加速[1] - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元同比下降12%，住宅投资41208亿元下降10.9%[2][12] - 房地产开发投资增速自2022年4月转负后持续为负，反映一级市场拿地与开工疲软[5] 土地市场表现 - 全国卖地收入2021年见顶后快速下滑，2023年降至48699亿元，2024年上半年同比下跌6.4%至20601亿元，全年或跌破4万亿元[6] - 东部地区土地市场跌幅最大，房地产投资同比下降14%，东北地区跌幅达22.2%[12] 商品房销售与价格 - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4%，销售额49566亿元下降6.5%，住宅销售面积与销售额分别下降4.1%和6.2%[7][10] - 4月起销售跌幅扩大，东部地区销售面积与销售额跌幅居首[8][10] - 7月70城新房价格环比上涨城市仅6个较6月减少8个，二手房仅太原上涨，武汉北京领跌[30][35] 金融与信贷数据 - 前7月住户贷款增加6807亿元，其中7月单月减少4893亿元（短期贷减3827亿，中长期贷减1100亿）[14] - 前7月个人按揭贷款7918亿元同比下降9.3%，提前还贷规模约2682亿元[22][25] - 房贷负增长主因还款量大于新增贷款量，反映市场信心不足[19][21] 结构性变化与驱动因素 - 居民杠杆率自2021年停滞显示加杠杆能力已达极限[41] - 人口连续三年负增长（2022减85万/2023减208万/2024减139万）直接冲击楼市需求[44][45][47] - 城市发展逻辑转向产业驱动，五大转变强调从土地财政转向特色产业拉动[53][54][58] 市场供需矛盾 - 高房价与收入差距形成"需求断档"，富人离场/中产观望/刚需无力购买[36] - 年轻群体购房观念转变，抗拒高杠杆压力与社会价值观变化加剧需求萎缩[38][40] - 房屋新开工面积同比下降19.4%，待售面积同比增3.4%显示库存压力持续[24]