公司动态 - 万达商管以500亿元抛售48座万达广场，相比2023年价格缩水65% [3] - 公司进行资产出售的核心原因是债务压力，截至2024年三季度末，万达商管负债总额高达1375.61亿元，而账面现金仅为115.77亿元，年内到期债务缺口高达187亿元 [5] - 公司战略转向轻资产运营，以应对行业周期性及政策风险 [14] 行业趋势 - 房地产行业周期性显著，政策风险较大 [8] - 2024年7月一线城市新房价格除北京微涨外，其余三个一线城市均出现环比下跌，二手房市场方面，7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [8] - 中指研究院预测2025年全国新房销售面积可能下降6%以上 [8] - 行业出现加速分化，三四线城市及中西部非省会城市、人口流失地区资产流动性差 [10] - 人口总量持续下降，城市化率接近尾声，商场空置率不断上升 [14] 资产价值评估框架 - 评估资产需计算“流通账”，远离流动性差的资产，如非核心区域房产 [10] - 评估资产需计算“成本账”，持有成本包括房贷、物业费、折旧费及潜在房产税，若房产年涨幅不能覆盖持有成本则造成亏损 [12] - 评估资产需计算“趋势账”，需顺应人口、城市化及实体经济变化趋势，老旧小区、远郊大盘、商业公寓等类型资产未来寻求接盘侠难度大 [14]