房地产市场现状 - 2025年上半年70个大中城市中53个城市新房价格同比下降，16个城市房价跌幅超30% [3] - 千万元级住宅成交量同比下滑60%，挂牌量增加近50% [3] - 一二线城市房产平均成交周期达235天（2021年为89天），千万元级房产需412天 [7] - 北京部分区域房价从2021年10万元/㎡跌至6万元/㎡，但房贷仍按原价偿还 [8] 供需结构变化 - 中国人口连续四年负增长，专家预测2030年空置房将超2亿套 [3] - 房地产相关产业占GDP约25%，2025Q2家电销售额同比下降18.7%，建材销售降22.3% [8] - 地方政府土地出让金收入2025H1同比减少41.2%，多地财政收入负增长 [8] 金融与政策影响 - 2025Q1房地产贷款增速仅1.3%，创1997年以来新低 [5] - 全国房贷余额达38.7万亿元（截至2025年5月），不良率升至2.1%为十年最高 [5] - "房住不炒"政策强化，投资性购房需求基本消失 [5] 行业应对措施 - 27个城市推出购房补贴政策（最高达房款5%），探索商品房转保障房模式 [9] - 部分开发商试行"先租后买"模式，租金可抵扣未来购房款 [9] - 多家银行2025年4月试点"房贷置换"业务，按现价重新评估贷款额度 [9] 长期趋势转型 - 行业从增量开发转向存量优化，居住属性替代金融属性成为核心 [11] - 市场流动性陷阱显现，房产变现难度加大导致价值虚高问题 [5][8]