政策核心内容 - 上海市发布全国首个商务楼宇更新专项政策《实施意见》，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能，但明确禁止将商业办公物业改为住宅[1][4] - 政策构建"规划—审批—运营—监管"全流程更新路径，提供城市更新制度创新样本[4] - 政策针对不同区域设置差异化功能兼容规则：主中心和副中心区域可兼容科技创新、商业酒店等服务功能，地区中心区域允许兼容研发创新、医疗服务等功能，社区中心区域可补充养老托育等社区服务功能[4][5] 政策背景与目的 - 上海老旧商务楼宇品质亟待提升，当前全球办公楼市场周期性调整为更新提供窗口期[4] - 政策旨在通过商务楼宇功能兼容实现城市更新，而非鼓励商改住或投资交易[6] - 该政策是上海多渠道增加租赁住房供给的组成部分，与2023年《上海市住房租赁条例》一脉相承[6] 政策实施细则 - 要求产证不变、主体不变、主体结构不变，未涉及土地性质调整和分割销售放开[6] - 明确区别于2017年整顿的"类住宅"乱象，强调不得擅自改变房屋规划用途[6] - 相关政策措施已在全国范围推广，国务院《住房租赁条例》支持盘活商业办公用房等用于租赁[6] 市场影响 - 部分自媒体和中介存在政策误读，将"功能兼容"曲解为"商改住"[1] - 行业需注意政策明确禁止将办公改为居住用途进行销售的行为[6] - 政策为商务楼宇更新提供明确指引，有助于盘活存量资产并提升城市功能[4][6]