核心观点 - 公司股价可能因9月预期降息而获得上涨催化剂 利率下降将改善融资环境并提升盈利能力 推动股价从当前低于疫情前高点30%的水平复苏 [1][2][4][5][13][14] 业务运营 - 公司拥有15,600处物业 较2020年的6,500处增长超140% 通过收购竞争对手和内部开发实现扩张 [7] - 2025年上半年营收28亿美元 同比增长7% 同期费用增长6% 利息支出作为第二大费用项增长13% [9] - 2025年前两季度归属普通股东净利润4.47亿美元 同比增长16% [10] 财务指标 - 年化股息每股3.23美元 股息收益率达5.5% 显著高于标普500平均1.2%的水平 [8] - 市盈率56倍 略高于五年平均54倍 [10] - 作为REIT 营运资金（FFO）是关键指标 过去12个月FFO达36.5亿美元 对应市净率低于15倍 [11] 利率环境影响 - 利率期货交易员定价9月降息概率达95% 财政部长预测可能降息0.5%而非市场预期的0.25% [4][5] - 利率最终可能下降150个基点或更多 显著降低公司融资成本 [5] - 低利率环境将提升公司再融资能力 支持物业收购和开发活动 进一步增厚利润 [9][14]