楼市整体趋势 - 楼市触底尚未完成 分化格局已确立 高盛预测2027年前房价较2021年高点再跌10% [1] - 国内机构观点分化 中金和中信建投认为一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年企稳 三四线城市继续下行 [1] - 25-39岁购房主力人口到2027年将减少4200万 降幅达15% 缺乏人口支撑使普涨动力不足 [1] 城市分化表现 - 北京五环外限购放宽后一周 龙湖观萃等项目看房量激增35% 成交量翻倍 [3] - 三四线城市库存严重 全国商品房库存6.8亿平方米中70%积压在三四线 去化周期超18个月 [3] - 一线核心区去化周期仅需6-9个月 与三四线形成鲜明对比 [3] - 部分区域出现极端低价 惠州海景房降至15万套 鹤岗5万套 阜新2万多可购60平米二居室 [3] 价值洼地领域 - 城市更新区域内老旧小区改造后价值提升 深圳某小区改造后房价平均上涨15%以上 [3] - 地铁站周边500米内房产价值平均高出10-20% 深圳北站周边高铁通车后房价上涨7% [4] - 新兴产业园区周边住宅需求旺盛 上海张江高科技园区聚集5万高收入人群 [4] 市场窗口期 - 2025年下半年至2026年初为关键窗口期 开发商将加大新房折扣力度 [5] - 首套房贷利率降至3.35%历史低位 100万贷款月供较峰值减少1261元 [5] - 一线城市政策窗口期短暂 北京公积金新政二套额度提高至100万 首付统一30% [5] 区域价格表现 - 一线核心区跌幅较小 北京海淀和上海衡山路等地段跌幅仅个位数 [10] - 三四线城市跌幅显著 呼和浩特和兰州等地新房均价跌幅超7% 二手房折价幅度达10% [10] 购房策略建议 - 一线及强二线刚需2025年下半年可重点关注核心区地铁沿线次新房 月供控制在家庭收入三成内 [6] - 三四线多套房持有者建议置换非核心地段老房子到强二线核心区 [6] - 改善型群体可等待至2027年左右市场企稳后置换 [8] - 投资者需精算持有成本 年化收益低于4%不建议介入 [8]